Défiscalisation immobilière

Contrairement à l'achat d'un appartement loué dans l'ancien, procéder à un investissement locatif dans l'immobilier neuf permet depuis de nombreuses années de bénéficier de déductions fiscales avantageuses.

Le dispositif en vigueur est le suivant :

Loi Pinel : réduction d'impôts et investissement locatif

1. Investissez dans un logement neuf label RT 2012 ou BBC 2005.
2. Louez votre bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
3. Bénéficiez d'une réduction d'impôts respectivement de 12%, 18% ou 21% du prix du logement acquis.

Conditions pour bénéficier de la défiscalisation

1. Zones de construction
2. Plafond de loyer
3. Plafonds de ressources locataires
4. Résidence principale du locataire

Depuis le 1er janvier 2015, grâce au dispositif Pinel, l'avantage fiscal est maintenu dans le cas d'une location à un ascendant ou un descendant (parent(s) ou enfant(s) n'étant pas rattaché au foyer fiscal).

L'avantage fiscal

21% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement
si l'appartement est loué sur 12 ans.

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18% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement
si l'appartement est loué sur 9 ans.

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12% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement
si l'appartement est loué sur 6 ans.

JUSQU'A 63.000 € D'ECONOMIE D'IMPOTS*
* Calculée sur le montant de l'investissement

La réduction d'impôts est calculée sur le prix de revient de l'opération limité à 300.000 €
Dans la limite d'un plafond par mètre carré équivalent à 5.500 €

Le prix de revient est la somme d'acquisition et des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement, le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Le régime Duflot-Pinel ne peut concerner que deux investissements par an pour un même foyer fiscal (la date de signature notaire faisant foi).

Opération réalisable en indivision ou SCI
Location effective dans les douze mois qui suivent l'achèvement
Opérations en démembrement de propriété exclues.

Les loyers

Pour être éligible à la LOI PINEL immobilier, vous devez respecter des plafonds de loyer qui sont revalorisés chaque année.

PLAFONDS DES LOYERS DUFLOT PINEL MENSUELS EN €/m²

A noter :

Le plafond de loyer PINEL correspond au montant maximum auquel votre bien immobilier PINEL peut être loué.
La zone B2 est soumise à un accord préfectoral pour être éligible à la loi DUFLOT PINEL.

Coefficient multiplicateur loi PINEL

Le calcul du loyer se fait après application d'un coefficient multiplicateur loi Pinel qui se calcule de la manière suivante :

S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ce coefficient multiplicateur tient compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant plus faible plus la surface est grande.

Exemple d'une location en loi PINEL :

Pour l'acquisition d'un logement neuf de 40m² à Paris en zone Abis, le plafond au m² sera de 16,72 €.
Le calcul à effectuer est donc : 16,72 x (0,7 + 19/40) = 19,64.
Le prix du loyer en loi Pinel est ensuite égal à : 40 x 19,64 = 786 €.

Les plafonds de ressources

Les loyers étant plafonnés afin de favoriser l'accession à la location aux foyers les plus modestes, ces derniers doivent, en retour, respecter les conditions de revenus.
Par ressources, on entend le revenu fiscal de référence. Il figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'année qui précède celle de la signature du contrat.

Exemple pour une acquisition d'un appartement dont le prix de revient est de 205 000 €

Acquisition et livraison en 2015 : Réduction 18% (conditions de location 9 ans)
205 000 € x 18% / 9 ans = 4 100 €/an pendant 9 ans dès imposition revenus 2015
Soit une économie d'impôt sur 9 ans de 36 900 €

Régime d'imposition des revenus fonciers

Si déficit foncier : Montant imputable x TMI = Economies d'impôt

Les déficits fonciers (positifs ou négatifs) résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt peuvent être imputés sur le revenu global des six années suivantes dans la limite annuelle de 10 700 €.

La fraction du déficit non imputable sur le revenu global (fraction qui excède 10 700 € et fraction correspondant aux intérêts d'emprunt) est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Investir en loi Duflot Pinel

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